NYSE · REIT · Net-Lease
NYSE: O ศูนย์การค้าและพื้นที่ค้าปลีกให้เช่า

Realty Income Corporation

REIT net-lease รายใหญ่ (The Monthly Dividend Company) • ~15,600 properties • สัญญา triple-net ระยะยาว • retail 79%/industrial 15%/gaming 3% • ปันผลรายเดือน 671+ ครั้งติด
$63.17(O)
▲ +3.9% (รอบปี)
ราคา ณ 20 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ $55.86 / $67.94
ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Google Finance
2026-08-17อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

REIT — ประเมินด้วย AFFO ไม่ใช่ GAAP EPS
Market Cap
~$59.76B
~946M หุ้น (Diluted)
AFFO/Share (TTM)
$4.28
Cash flow หลักของ REIT
P/AFFO (TTM)
~14.7x
ราคาต่อ AFFO (valuation หลัก)
AFFO Growth
+2.1%
YoY FY2024→FY2025
เงินปันผล (รายปี)
$3.25
รายเดือน 671+ ครั้งติด
Dividend Yield
~5.18%
S&P 500 Dividend Aristocrat
Occupancy Rate
98.9%
~15,621 properties
ROE
~3.2%
GAAP (REIT บัญชีสูง Depreciation)
รายได้ FY2025
$5.75B
+9.1% YoY จาก $5.27B (FY2024)
GAAP EPS (TTM)
~$1.37
P/E ~45.8x — ไม่สื่อความหมาย REIT
FY26 AFFO Guidance
$4.44–4.45
+3.9% growth YoY (ปรับขึ้นหลัง Q2 2026)
Beta
0.95
Rate-sensitive (bond proxy)
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ
ราคา O มูลค่าเหมาะสม $65 จุดสำคัญ

ราคา O ร่วงจาก $60.79 (ก.ย. 2568) ลงแตะจุดต่ำสุด $56.37 (ธ.ค. 2568) ก่อนฟื้นตัวขึ้นแตะจุดสูงสุด $67.00 (ก.พ. 2569) หนุนโดยความคาดหวังการลดดอกเบี้ยของ Fed แล้วแกว่งในกรอบ $61–64 ช่วง มี.ค.-ก.ค. 2569 ก่อนปิดที่ $62.74 ปลาย ส.ค. 2569 ผลตอบแทนรอบปี +3.2% ($60.79→$62.74) ไม่รวมปันผลรายเดือน ~5.2% ที่เพิ่มผลตอบแทนรวมได้อีก ราคาปัจจุบันต่ำกว่า Fair Value $65 เล็กน้อย และต่ำกว่าเป้านักวิเคราะห์ $68.21

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี — AFFO-based (REIT)
1. P/AFFO (TTM)
AFFO/Share $4.28 × P/AFFO เป้าหมาย 15x — สอดคล้องกับ Net-Lease REIT คุณภาพสูง (ค่าเฉลี่ยอุตสาหกรรม 14–16x)
$64.20
2. Forward P/AFFO (FY26E)
AFFO/Share FY26E $4.445 × P/AFFO เป้าหมาย 15x — อิง guidance ที่ปรับขึ้นเป็น $4.44–$4.45 หลังผลประกอบการ Q2 2026
$66.68
3. Dividend Yield Valuation
ปันผล $3.25/ปี ÷ yield เป้าหมาย 5.0% (fair yield net-lease REIT อันดับ 1) — อิงประวัติ yield เฉลี่ย
$64.80
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ $64.20 – $66.68
$65

ทั้ง 3 วิธีให้ค่าในช่วงแคบ $64.20–$66.68 เนื่องจาก P/AFFO / Dividend Yield มีความสัมพันธ์โดยตรงกัน (AFFO payout ratio ~75%) ค่าเฉลี่ย ~$65.23 → ปัดเป็น FV $65 สมเหตุสมผล ราคาปัจจุบัน $62.74 อยู่ต่ำกว่า FV เล็กน้อย MOS +3.5% สะท้อนว่า O ซื้อขายในราคาเหมาะสม ไม่ได้ถูกมากหรือแพงเกิน

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน $63.17
เหมาะสม $65
$45.50
MOS 30% $52.00
MOS 20% $65
Fair Value $66.68
กรอบบน FV $68
เป้าเฉลี่ย Analyst

ราคา $62.74 ต่ำกว่า Fair Value $65 เล็กน้อย (MOS +3.5%) — สะท้อนว่า O ซื้อขายในราคา "เหมาะสม" ไม่ได้ถูกหรือแพง จุดซื้อ MOS 20% ที่ $52.00 จะเป็นโซน value ชัดขึ้น นักวิเคราะห์ 20 ราย มีเป้าเฉลี่ย $68.21 (+9.6% จากราคาปัจจุบัน) + ปันผล 5.18% รวม Total Return คาด ~13.9% ใน 12 เดือน ราคาต่ำกว่า $60 เป็นโอกาสทยอยสะสมที่ดีขึ้นสำหรับ income investor

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

+3%
MOS น้อย — ราคาใกล้มูลค่าเหมาะสม (income play เน้นปันผล 5.18% รายเดือน)
จุดซื้อ MOS 20%
$52.00
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
$45.50
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< $65
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า $63.17 • AFFO ฐาน ~$4.28 • รวมปันผล
BearAFFO +2%/ปี
$63.56
+16.0%
  • AFFO ปี 3~$4.54
  • P/AFFO ออก14x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$9.72
  • สถานการณ์ดอกเบี้ยสูงกด valuation
BaseAFFO +3%/ปี
$70.20
+26.9%
  • AFFO ปี 3~$4.68
  • P/AFFO ออก15x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$9.97
  • สถานการณ์Fed ลดดอกเบี้ย + deal flow ดี
BullAFFO +5%/ปี
$79.20
+42.0%
  • AFFO ปี 3~$4.95
  • P/AFFO ออก16x
  • ปันผลรวม 3 ปี~$10.47
  • สถานการณ์rate cut เร็ว + European expansion

การคาดการณ์ใช้ P/AFFO แทน P/E เนื่องจาก O เป็น REIT ที่มี GAAP depreciation สูง ทำให้ GAAP EPS ไม่สื่อถึงความสามารถสร้างกระแสเงินสดจริง AFFO (Adjusted Funds From Operations) คือ metric มาตรฐาน REIT · Upside หลักอยู่ที่ capital gain + ปันผล 5.18%/ปี รายเดือน รวม Total Return Base case ~27.8% ใน 3 ปี (ไม่รวม reinvest ปันผล) · ความเสี่ยงหลักคืออัตราดอกเบี้ยที่กด P/AFFO multiple

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • Fed Rate Cut: REIT เป็น rate-sensitive — ดอกเบี้ยลด กด cap rate → มูลค่า property สูงขึ้น + P/AFFO expand ได้ทันที
  • Scale Moat: net-lease REIT อันดับ 1 ของโลก ~15,621 properties, diversification ทำให้ occupancy คงที่ 98.9% แม้ tenant เดี่ยวมีปัญหา
  • ปันผลรายเดือน 671+ ครั้ง: S&P 500 Dividend Aristocrat ปรับเพิ่มปันผลทุกปี ดึงดูด income investor และ ETF ปันผล
  • European Expansion: ลงทุนใน UK/Spain/Italy เพิ่ม deal pipeline นอก US → diversify ความเสี่ยง US retail
  • $9.5B Investment Pipeline (2026): yield ~7.3% สูงกว่าต้นทุนเงินกู้ → AFFO accretive ทันที
  • Triple-Net + Escalator: สัญญาผู้เช่าครอบครองค่าใช้จ่าย + escalation clause 1.5–2% ต่อปี = รายได้มั่นคงโดยไม่เพิ่ม cost

▼Risks — ความเสี่ยง

  • Rate Sensitivity: O เป็น "bond proxy" — Fed ขึ้นดอกเบี้ย/ดอกเบี้ยสูงนานกว่าคาด กด P/AFFO multiple ทันที
  • Retail Tenant Risk: ลูกค้า 79% เป็น retail (Dollar General/Walgreens/7-Eleven) — ถ้า retail อิ่มตัว/ล้มละลาย กระทบ occupancy
  • AFFO Growth ช้า: ขนาดใหญ่ทำให้ชนะ deal ยากขึ้น growth ~2–3%/ปี ต่ำกว่า REIT ขนาดเล็กที่ grow ได้ >5%
  • Equity Dilution: REIT ต้องออกหุ้นลงทุน — ถ้าราคาหุ้นต่ำ dilution กระทบ AFFO/share
  • Concentration: แม้ diversify สูง แต่ top tenant ยังเป็น Walgreens (3.4%) ที่มีปัญหาเชิงโครงสร้าง
8

สรุปภาพรวม

Income Play คุณภาพสูง — ราคาต่ำกว่ามูลค่าเล็กน้อย ปันผล 5.18% รายเดือน

Realty Income net-lease REIT อันดับ 1 (The Monthly Dividend Company) คุณภาพสูง (occupancy 99%, Dividend Aristocrat รายเดือน 671 ครั้ง) ราคา $62.74 ที่ P/AFFO 14.7x ≈ มูลค่าเหมาะสม = FV $65 (MOS +3.5%) + ปันผล 5.18% รายเดือน นักวิเคราะห์ 20 ราย เป้าเฉลี่ย $68.21 (+9.6%) income play คุณภาพสูงเหมาะนักลงทุนต้องการกระแสเงินสดสม่ำเสมอ ไม่ใช่ growth play

มูลค่าเหมาะสม
$65 ($64.20–$66.68)
ส่วนต่างจากราคา
MOS ~ +2.8%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~$68 (Buy/Outperform)
กลยุทธ์: O เหมาะสำหรับ income investor ที่ต้องการกระแสเงินสดรายเดือนสม่ำเสมอ ราคาปัจจุบัน $62.74 อยู่ใกล้ FV (ต่ำกว่าเล็กน้อย) — ทยอยสะสมได้ โดยเฉพาะเมื่อราคาลงใกล้ $60 หรือต่ำกว่า (yield >5.4%) จะน่าสนใจขึ้นอีก สำหรับ growth investor ที่ต้องการ capital gain >20% ควรรอ pullback ถึง $52 (MOS 20%)
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/AFFO เป้าหมาย, อัตราเติบโต AFFO และ yield สมดุล ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มา: StockAnalysis.com / Yahoo Finance / Google Finance (ราคา ณ 20 ส.ค. 2569)