●●●
SET: AMATA นิคมอุตสาหกรรม

อมตะ คอร์ปอเรชั่น (AMATA)

นิคมอุตสาหกรรม Amata City ชลบุรี & ระยอง (EEC) • Amata City เบียนฮหว่า & Long Thanh เวียดนาม • สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) • ผู้รับประโยชน์หลัก China+1 & EV Supply Chain ใน ASEAN
฿30.25(AMATA)
▲ +87.9% (รอบปี)
ราคา ณ 20 ส.ค. 2569
กรอบ 52 สัปดาห์ ฿14.00–฿32.25
ที่มา: SET.or.th, Investing.com, StockAnalysis.com
2026-08-17อัปเดต
1

ข้อมูลสำคัญ (Key Metrics)

ข้อมูล ณ ส.ค. 2569 · ที่มา SET, Investing.com, StockAnalysis
Market Cap
~฿34.8B
หุ้น 1,149 ล้านหุ้น
P/E (TTM)
~9.70x
ต่ำกว่า sector avg ~12x
P/E เฉลี่ย ~5 ปี
~10.0x
กรอบ 7–14x (cyclical)
P/BV
~1.43x
BVPS ฿21.81
กำไรสุทธิ FY2025
฿3,149M
+28% YoY (สถิติใหม่)
EPS (TTM)
~฿3.22
FY2025: ฿2.74 · FY2024: ฿2.15
BVPS
~฿21.81
ทุน ณ สิ้นปี 2568
ROE / ROA
~15.01% / 4.56%
TTM · ปรับตาม net income ล่าสุด
รายได้ TTM
~฿15.03B
FY2025: ฿14.52B (-3% YoY)
อัตรากำไรขั้นต้น
~45%
ที่ดินไฮมาร์จิน 54%+ · util 30%+
เงินปันผล
~3.52%
฿1.10/หุ้น FY2025 · payout 28%
Beta
0.40
ความผันผวนต่ำกว่าตลาด
2

ราคาย้อนหลัง ~1 ปี

โดยประมาณ · รายเดือน ก.ย. 2568–ส.ค. 2569
ราคา AMATA มูลค่าเหมาะสม ฿29.50 จุดสำคัญ

AMATA ปรับตัวขึ้น +94.1% ในรอบปี (ก.ย. 2568–ส.ค. 2569) จาก ฿16.10 — ช่วง ก.ย.–ต.ค. 2568 หุ้นย่อตัวลงแตะจุดต่ำสุด ฿14.40 สะท้อนความกังวลสงครามการค้าและการเลื่อนโอนที่ดินของลูกค้า ตั้งแต่ พ.ย. 2568 หุ้นเร่งขึ้นต่อเนื่องหลังผลประกอบการ 4Q2568 (กำไรสถิติ ฿3,149M) + แบ็คล็อก ฿21,131M + แผน CAPEX ฿10B ปี 2569 ดึงดูด EV และ data center ใหม่ ราคาปัจจุบัน ฿31.25 ใกล้จุดสูงสุดในรอบ 52 สัปดาห์ (฿32.25) และสูงกว่า Fair Value ฿29.50 แล้ว (MOS ติดลบ -5.9%)

3

การประเมินมูลค่า (Valuation)

เฉลี่ย 3 วิธี
1. P/E Valuation
EPS (TTM) ฿3.22 × P/E เป้าหมาย ~10.0x — P/E เฉลี่ย sector นิคมอุตสาหกรรม SET ประมาณ 10–12x; ใช้ 10x แบบอนุรักษ์นิยมสำหรับ cyclical (หมายเหตุ: ฿3.22 = กำไรสุทธิ TTM ฿3,698M ÷ หุ้น 1,149M ตรงกับตารางงบ; vendor quote Yahoo/StockAnalysis รายงาน EPS TTM ฿4.48 ต่างกัน 39% ไม่ตรงกับงวดใดในงบ — เลือกฐาน ฿3.22 เพราะ reconcile กับงบได้ตรงและใกล้ forward EPS ของ Yahoo เอง ~฿3.27)
฿32.20
2. DDM / Gordon Growth
D₁ = ปันผล ฿1.10 × (1+g); g 5%, r 9% → D₁ = ฿1.155; FV = 1.155/(0.09−0.05) — อัตราเติบโตปันผล 5% สอดคล้องกับการขยาย Vietnam + utility revenue
฿28.88
3. Justified P/BV
P/BV เหมาะสม = (ROE 10% − g 5%)/(r 9% − g 5%) ≈ 1.25 × BVPS ฿21.81 — ใช้ ROE ปกติ 10% (ระหว่าง FY2025 8.4% และ TTM 15%)
฿27.26
มูลค่าเหมาะสมเฉลี่ย (Fair Value)
กรอบ ฿27.00 – ฿32.00
฿29.50

วิธี P/E ให้ค่าสูงสุด (฿32.20) สะท้อน EPS TTM ที่แข็งแกร่งจากกำไรสถิติ · DDM (฿28.88) อิงกระแสปันผลเติบโตคงที่ · Justified P/BV (฿27.26) ให้ค่าต่ำสุดเนื่องจากใช้ ROE ปกติ 10% (บางปีต่ำกว่า) Fair Value เฉลี่ย ฿29.50 สมเหตุสมผลสำหรับหุ้น cyclical ที่มีแบ็คล็อกรายได้แข็งแกร่งและ earnings momentum บวก ทั้งนี้ FV อาจปรับขึ้นหากการโอนที่ดิน 2,800 ไร่ปี 2569 เป็นไปตามเป้า และ CAPEX ฿10B สร้างรายได้ utility ใหม่

4

ราคาปัจจุบัน vs โซนต่างๆ

ปัจจุบัน ฿30.25
เหมาะสม ฿29.50
฿20.65
MOS 30% ฿23.60
MOS 20% ฿26.55
MOS 10% ฿29.50
Fair Value ฿32.00
กรอบบน FV

ราคา ฿31.25 ขยับขึ้นแรงจน สูงกว่า Fair Value ฿29.50 แล้ว (MOS ติดลบ -5.9%) — ไม่ใช่จังหวะเข้าซื้อเพิ่ม ราคาวิ่งนำมูลค่าไปก่อน Analyst consensus เฉลี่ย ฿31.51–32.10 (n=14, ส่วนใหญ่ Buy) ใกล้เคียงราคาปัจจุบันมาก แทบไม่เหลือ upside จากมุมมอง sell-side แล้ว โซนน่าสนใจสำหรับ value investor คือรอย่อกลับไปที่ ฿26.55 (MOS 10%) ลงไปถึง ฿23.60 (MOS 20%) และ ฿20.65 (MOS 30%)

5

Margin of Safety (ส่วนเผื่อความปลอดภัย)

−3%
ราคาแพงกว่า Fair Value แล้ว — MOS ติดลบ ไม่ใช่จังหวะสะสมเพิ่ม รอย่อกลับต่ำกว่า ฿29.50
จุดซื้อ MOS 20%
฿23.60
โซนน่าสนใจสำหรับ value
จุดซื้อ MOS 30%
฿20.65
โซนถูกมาก (deep value)
โซนเริ่มทยอยสะสม
< ฿29.50
ใกล้/ต่ำกว่ามูลค่าเหมาะสม
6

คาดการณ์ผลตอบแทน 3 ปี

จากจุดเข้า ฿30.25 • EPS ฐาน ~฿3.22 • รวมปันผล
BearEPS +2%/ปี
฿27.36
+1.4% รวม (~+0.5%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿3.42
  • P/E ออก8x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.30
  • สถานการณ์สงครามการค้ากด FDI ชะลอ · ลูกค้าเลื่อนโอนที่ดิน
BaseEPS +8%/ปี
฿40.60
+46.0% รวม (~13.4%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.06
  • P/E ออก10x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.56
  • สถานการณ์China+1 ดำเนินต่อ · Vietnam phase 4 เปิด · CAPEX ฿10B ให้ผล
BullEPS +15%/ปี
฿58.80
+107.0% รวม (~27.4%/ปี)
  • EPS ปี 3~฿4.90
  • P/E ออก12x
  • ปันผลรวม 3 ปี~฿3.82
  • สถานการณ์FDI ทะลักหนักจาก EV/data center · re-rating P/E · แบ็คล็อก ฿21B+ recognize เร็ว

Base case ที่ +12.2%/ปีมีความน่าเชื่อถือ เนื่องจาก AMATA มีแบ็คล็อก ฿21,131M รองรับรายได้ · EPS growth 8% ต่ำกว่า CAGR 5 ปีที่ผ่านมา (30.42%) ความเสี่ยงหลักคือ Bear case — สงครามการค้าหรือ FDI ชะลอตัวทำให้การโอนที่ดินไม่เป็นไปตามเป้า 2,800 ไร่ปี 2569 · ราคาปัจจุบันขึ้นนำ Fair Value ไปแล้วจึง downside เร็วกว่ารอบก่อน ปันผล ฿1.10/หุ้น (~3.52% yield) ช่วย cushion ผลตอบแทนในทุก scenario

7

ปัจจัยบวก & ความเสี่ยง

▲Catalysts — ปัจจัยหนุน

  • China+1 Supply Chain Relocation: สงครามการค้าสหรัฐ-จีนเร่งให้ผู้ผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center ย้ายฐานผลิตมา ASEAN — AMATA เป็นผู้ได้รับประโยชน์โดยตรงทั้งไทยและเวียดนาม
  • แบ็คล็อกสูงสุดตลอดกาล ฿21,131M: รายได้ที่รับรู้ล่วงหน้าสูงสุดในประวัติศาสตร์บริษัท รองรับรายได้ 1–2 ปีข้างหน้า ลด downside risk
  • Vietnam Phase 4 (Long Thanh) ปี 2569: นิคมอุตสาหกรรมแห่งที่ 4 ในเวียดนามเปิดให้บริการ ขยาย land bank ที่มีอุปทานรองรับ FDI จากจีนโดยตรง
  • EEC + Eastern Economic Corridor: นโยบายรัฐบาลไทยสนับสนุนการลงทุนใน EEC ตรงกับทำเลนิคมชลบุรี-ระยอง ของ AMATA — ได้รับประโยชน์จากสิทธิ BOI และ Infrastructure พิเศษ
  • Utility Revenue เติบโตสม่ำเสมอ: รายได้สาธารณูปโภค (ไฟฟ้า น้ำ ก๊าซ) ฿4,545M (+Recurring) ขยายตามจำนวนผู้เช่าที่เพิ่มขึ้น — margin คงที่ บรรเทาความผันผวนของรายได้ที่ดิน
  • CAPEX ฿10B ปี 2569 (เพิ่มจาก ฿9B): ลงทุนเชิงรุกพัฒนา Phase ใหม่ในไทย-เวียดนาม-ลาว สัญญาณว่าบริษัทมองเห็น demand pipeline ที่แข็งแกร่ง

▼Risks — ความเสี่ยง

  • ความผันผวน FDI จากสงครามการค้า: ลูกค้าเลื่อนการตัดสินใจโอนที่ดินระหว่างช่วงนโยบายภาษีสหรัฐไม่แน่นอน — กระทบรายได้ราคาที่ดินที่รับรู้เป็นก้อน
  • รายได้ผันผวนตาม land transfer: รายได้ที่ดิน (60%) ขึ้นกับจำนวนไร่ที่โอนในแต่ละปี ปี 2568 โอนได้ 1,645 ไร่ ต่ำกว่าเป้า 3,500 ไร่ — ความเสี่ยงไม่บรรลุเป้า 2,800 ไร่ปี 2569
  • หนี้สินสูง (D/E 0.69x · Total Debt ฿22B): CAPEX เชิงรุกกด FCF และเพิ่มภาระดอกเบี้ย โดยเฉพาะในสภาพแวดล้อมดอกเบี้ยสูง
  • ความเสี่ยงเวียดนาม: กฎระเบียบและนโยบายภาษีเวียดนามเปลี่ยนแปลงบ่อย · การพัฒนา Long Thanh อาจล่าช้าจากการขออนุญาต
  • Re-rating ลง (Cyclical Valuation): เมื่อ FDI ชะลอหรือ SET ปรับตัวลง หุ้นนิคมอุตสาหกรรมมักถูก de-rate P/E ก่อน เนื่องจากตลาดมอง forward earnings เป็นหลัก
8

สรุปภาพรวม

AMATA — หุ้นนิคมฯ ธีม China+1 ที่ราคาวิ่งนำมูลค่าไปแล้ว

อมตะ คอร์ปอเรชั่น เป็น Pure Play ผู้พัฒนานิคมอุตสาหกรรมที่ได้ประโยชน์โดยตรงจากการย้ายฐานการผลิต EV, อิเล็กทรอนิกส์ และ data center มา ASEAN — มีแบ็คล็อกสูงสุดประวัติการณ์ ฿21,131M และกำไรปี 2568 สถิติใหม่ ฿3,149M (+28%) บ่งชี้ว่า earnings momentum แข็งแกร่ง แต่ราคา ฿31.25 พุ่งขึ้น +94.1% ในรอบปีจนสูงกว่า Fair Value ฿29.50 แล้ว (MOS ติดลบ -5.9%) และ P/E ขยับเป็น ~9.7x ใกล้ค่าเฉลี่ย 5 ปี ในขณะที่ yield ~3.52% ยังพอเป็น passive income แต่ upside ระยะสั้นจำกัดเพราะราคาใกล้เป้านักวิเคราะห์เฉลี่ย ฿31.51–32.10 และ 52wk high ฿32.25 แล้ว

มูลค่าเหมาะสม
฿29.50 (฿27.00–฿32.00)
ส่วนต่างจากราคา
MOS −2.5%
เป้านักวิเคราะห์ 12 ด.
~฿31.51–32.10 (Buy, n=14)
กลยุทธ์: ราคาปัจจุบัน ฿31.25 สูงกว่า Fair Value แล้ว — ไม่ใช่จังหวะซื้อเพิ่ม รอทยอยสะสมหากย่อกลับที่ระดับ ฿26–฿24 (MOS เข้าสู่ 10–15%) — ถือระยะกลาง 2–3 ปีรอ backlog recognition + Vietnam expansion + re-rating P/E กลับสู่ 10x; ตัดขาดทุนหากหุ้นร่วงกลับต่ำกว่า ฿20 อย่างมีนัยสำคัญ (EPS outlook แย่ลง)
คำเตือน: รายงานนี้จัดทำเพื่อการศึกษาและเป็นข้อมูลประกอบการตัดสินใจเท่านั้น ไม่ใช่คำแนะนำให้ซื้อหรือขายหลักทรัพย์ ตัวเลข valuation อิงสมมติฐานที่อาจคลาดเคลื่อน โดยเฉพาะ P/E เป้าหมาย, อัตราเติบโต (g), ผลตอบแทนที่ต้องการ (r) และ ROE ในอนาคต ราคาหุ้นมีความผันผวนสูง ผู้ลงทุนควรศึกษาข้อมูลเพิ่มเติมและพิจารณาความเสี่ยงของตนเองก่อนตัดสินใจ • ที่มาข้อมูล: SET.or.th (ราคา ฿31.25 · 14 ส.ค. 2569), Investing.com (P/E 9.70 · EPS 3.22 — vendor quote TTM ฿4.48 ต่างกันเพราะนิยาม), StockAnalysis.com (ROE 15.01% · BVPS ฿21.81), investor.amata.com (FY2025 results), ThaiPR.net (2025 annual report PR), Kaohoon International (CAPEX plan 2026)